Сообщений в теме: 203

[Анатолий Белоусов]

Банки могут ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов


Популярность ипотеки в России растет. С начала 2006 г. сумма кредитов выросла на 66,4%. Однако скоро банки могут ужесточить условия их выдачи. Чем дольше растут цены на недвижимость, тем больше риски, что этот рост прекратится. Это приведет к обесцениванию залогового обеспечения.

Ипотека в России развивается. На 1 июля 2006 г. российские граждане были должны банкам 297 млрд. руб. При этом только с начала 2006 г. эта сумма увеличилась на 66,4%. Такие данные приводит Центр макроэкономических исследований БДО "Юникон".

"Бурный рост ипотечного кредитования сопровождался беспрецедентным ростом цен на недвижимость", - отмечают авторы работы. Так, со II половины 2005 г. по август 2006 года квадратный метр жилья в Москве подорожал более чем на 90%. Темпы роста в регионах чуть меньше, но также очень высоки: 40-60%.

ИА REGNUM





Мне вообще кажется, что именно ипотеки виноваты в том, что произошел такой бешеный рост цен на недвижимость...
По крайней мере, без ипотечного кредитования рост цен был бы намного более плавным и умереным...

И именно ипотеки могут послужить через несколько лет причиной столь же бурного обвала цен на недвижимость -- когда начнутся массовые неплатежи по кредитам...

Вячеслав, что Вы по этому поводу думаете?..

[Вячеслав Н.У.]

Я думаю, что ипотека сама по себе является Великой силой! Смотря на рынки недвижимости развитых стран, на их цивилизованную ипотеку, я склоняюсь к мысли о том, что наша страна этого достигнет.

Достигнет, пройдя сквозь короткий период, который можно аллегорично назвать "перестройкой". (Как прошли и до сих пор идем от коммунизма к... эх если бы кто знал к чему, то уже наверное дошли бы). Но, по моему мнению, переход к цивилизованной ипотеке не будет столь болезненным. Как я уже не раз писал - падения или краха на рынке недвижимости не будет (будет лишь консолидация и, вероятно, небольшой кратковременный отскок).

Насчет обесценивания обеспечения - посмотрите на кредитование физиков, простое кредитование под залог намного менее значимых "обеспечений" или вообще без оных! Вот, что реально опасно! Это действительно может привести к банковскому кризису, который волною накроет всю экономическую систему нашей страны. А под аккомпонименты мирового кризиса, который с насойчивостью Настродамуса вещают разного рода эксперты, так вообще пора закапываться в землю.


НО - все это из разряда пессимистичных прогнозов. Их много, их надо знать, из них надо делать выводы. И еще раз НО - их не надо принимать близко к сердцу. Как и прогнозы из разряда оптимистичных - они несбыточны (конечно всякое может случится, но вероятность мала).
Прислушиваться и строить свою жизнь нужно на прогнозах РЕАЛИСТИЧНЫХ/ОБЪЕКТИВНЫХ. А они говорят о том, что наша Ипотека будет развиваться и стремиться к цивилизованности. Затяжных кризисов она "не ожидает". Краткосрочные да - возможны с большой долей вероятности, но длительные и опасные - нет!

Вот - такое мое мнение

[Анатолий Белоусов]

Я не совсем о том речь вел, Вячеслав...
Любые рынки, и рынок недвижимости в том числе, обязательно испытывают КОЛЕБАНИЯ - растут/падают... Затем снова - падают/растут...
Иначе невозможно!!!
Нет таких рынков, которые всегда и неуклонно только росли бы...
Даже если смотреть на наш рынок недвижимости, то и на нем уже были периоды падения:

...Первая стадия — старт и рост рынка и цен в условиях становления рыночной экономики и общего экономического спада в России — началась в 1990 году и закончилась в начале 1995 года. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилья в столице выросла в 12 раз. Вторая стадия — стабилизация после роста. В Москве это происходило с откатом, снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанием вокруг этого уровня до лета 1998-го. С августа 1998 года началась третья стадия развития — кризис и падение цен в среднем на 35% от докризисного уровня. Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к очередной, четвертой, стадии — депрессивной стабилизации. Это была точка равновесия, из которой рынок мог снова пойти вниз или, наоборот, вверх. Пятая стадия развития рынка недвижимости, пришедшаяся на середину 2000 года, характеризовалась сначала плавным, а потом, начиная с середины 2002 года, бурным ростом цен.

Так вот, я лишь о том вел речь, как угадать это ОКОШКО, когда рынок упадет, чтобы очень удачно войти в него!!!
Так как покупать недвижимость сейчас, на пике роста -- это не очень-то благоразумно, на мой взгляд...
А вот через несколько лет, когда падение рынка ВСЕ РАВНО НЕИЗБЕЖНО БУДЕТ(!!!) - можно подготовиться к этому моменту и когда "окошко откроется" - весьма удачно войти в рынок неджвижимости на падении цен...

Вот я о чем Вашего мнения справшивал, Вячеслав...
Никакой апокалиптики, скорее напротив!..

[Вячеслав Н.У.]

Понятно - не совсем понял вопрос=))

Тогда мое мнение следующее: Окошко откроется через 6 месяцев после того, как предложение начнет значительно превышать спрос. А это случится, когда законодательство будет откорректировано в пользу застройщиков (или хотя бы не во вред оным) и когда сольются в один поток сразу несколько иных долгосрочных (негативных для повышательной динамики на рынке недвижимости) "событий". Таких факторов много - можно даже провести исследование того, что может/должно случится, чтобы рынок недвижимости "пал" . Только вот земельных участков больше не станет под застройку и сильным это падение все равно не будет!

Период, когда ожидать это падение я не возьмусь - мало данных. Надо следить за новостями, особенно в сфере законодательства. И, когда все станет плохо для роста цен - обождать порядка 6 месяцев... и входить=))

[Анатолий Белоусов]

Только вот земельных участков больше не станет под застройку и сильным это падение все равно не будет!

А как же тенденция отказа от точечных застроек и планы чуть ли не по возведению новых кварталов и городов?..

Цитирую:

...нужно разработать проекты застройки и генеральные планы резервных территорий, которые будут высвобождаться за счет сноса ветхого жилья и присоединения к городам прилегающих сельскохозяйственных и лесных угодий...

...Планируется, что в нынешнем году в Московской области будет снесено около 200 тыс. кв. м ветхого жилья, а до 2008 г. - более 1,5 млн. кв. метров...

...Одной из особенностей жилищного строительства в Подмосковье должен стать отказ от точечной и переход к комплексной, микрорайонной застройке в городах-стотысячниках...

[Вячеслав Н.У.]

Кажется мне, что в этом посте содержится сразу и ответ (если конечно мы говорим об инвестировании в рынок недвижимости Москвы). Итак:

Вопрос:

А как же тенденция отказа от точечных застроек и планы чуть ли не по возведению новых кварталов и городов?..

Ответ в цитате:

...нужно разработать проекты застройки и генеральные планы резервных территорий, которые будут высвобождаться за счет сноса ветхого жилья и присоединения к городам прилегающих сельскохозяйственных и лесных угодий...
Много же сельскохозяйственных угодий находится в Москве...а рядом с Москвой если что "высвободят", то просто не в Москве цена будет падать, а в "высвобожденном" расти!

...Планируется, что в нынешнем году в Московской области будет снесено около 200 тыс. кв. м ветхого жилья, а до 2008 г. - более 1,5 млн. кв. метров...
Ну снесут ветхое, построят новое - новое, которое в среднем будет не более чем в 2 раза объемнее старого (да еще и офисов понастроят вместо жилья ). А ведь тех, кого выселили из ветхого надо расселить, да расселить в тот же район (хотя есть лазейки, например если дом признали аварийным, то можно расселить подальше, НО все равно не в Усть-Новопетровск из Бибирево

...Одной из особенностей жилищного строительства в Подмосковье должен стать отказ от точечной и переход к комплексной, микрорайонной застройке в городах-стотысячниках...

Ну перейдут к супер глобальной застройке и что? Спрос с Москвы перекинется на более дешевое подмосковье (что кстаи уже довольно давно происходит и процесс только ускорится). Под воздействием спроса цены будут опять таки расти...начнут догонять Москву...Москва сразу тоже вверх, отталкиваясь от роста цен в Подмосковье и так далее.

Если же все-таки предложение в подмосковье будет просто невероятным и спрос не сможет его поглотить - СТАГНАЦИЯ и небольшая коррекция (которую следует ловить при наличии возможностей). Недолго - опять какая-нибудь ерундень с законодательством, себестоимостью, наплывом "населения" в окрестности Москвы и все - спрос толкает цены вверх опять!

Вывод:

Все эти замечательные планы на подмосковье и его застройку по моему мнению не смогут оказать существенного воздействия на динамику стоимости жилья в Москве по причинам описанным мною выше

[Анатолий Белоусов]

Ну, вообще я имел в виду не одну только Москву и московскую обл., а и регионы в т.ч.

Кроме того, Вы, Вячеслав, такой идейный "бык", оказывается...
Это и в Ваших прогнозах по фондовому рынку просматривается (ну ОЧЕНЬ Вам все время хочется, чтобы цены на акции непременно и ТОЛЬКО росли!!!), теперь это и в отношении рынка недвижимости заметно...

Я это к тому, что Вы УПОРНО настаиваете на том, что цены на недвижимость будут ТОЛЬКО РАСТИ (в крайнем случае - замедление темпов роста) но уж никак не будут падать!
Вячеслав, но какой же это тогда рынок?!.
На ЛЮБОМ рынке рост чередуется с паденим!!! НА ЛЮБОМ!!!
И рынок недвижимости совсем в недавнем 1998 году прекрасно подтвердил эту закономерность, когда цены УПАЛИ на 35% от докризисного уровня...

А тот факт, что четверть владельцев московского жилья приобрели его именно с целью инвестирования средств, а не ради проживания, разве не говорит о том, что в определенный период они могут пожелать ПРОДАТЬ свое "инвестиционное" жиле и выйти в кэш? И разве это не вызовет СПАД цен, если вся эта треть решит разом избавиться от своих квартир (под действием каких-либо внешних факторов)?
А тот факт, что через несколько лет ипотеки могут столкнуться с невозвратом кредитов, да и что вообще ужесточатся правила ипотеки? Разве не послужит это сигналом к откату цен?
А если экономическая ситуация в стране вдруг опять резко ухудшится?
Да и простой здравый смысл - цены на московскую недвижимость УЖЕ опережают цены на недвижимость многих стран за рубежом!!! Когда метр жилья в Москве будет стоить 10 тыс. $$$, какой дурак будет вкладывать деньги в недвижимость по ТАКИМ ценам??? Ожидая дальнейшего роста до 20 тыс. $$$ что ли???

Я, конечно же, в отличие от фондового рынка, только учусь инвестированию в недвижимость, и очень уважаю Ваше мнение по этому вопросу, Вячеслав, однако - мне все-таки кажется, что рост на рынке недвижимости без вполне ощутимых (десятки процентов) спадов все-таки НЕВОЗМОЖЕН!!!
Иначе это уже не рынок был бы, а я даже не знаю что...
Ну нет в мире НИ ОДНОГО рынка, который только рос бы и консолидировался, но НЕ ПАДАЛ...
Нет таких рынков!!!

Для примера, возьмем график продажи новых домов в США предназначенных для одной семьи (ежемесячные данные с 1966 года):



Несмотря на общую растущую динамику, вон какие движения вверх/вних график выделывает!!!

А если брать недвижимость Великобритании?
В 1989 году цены были на пике, а в 1993 они снизились до минимума ( http://www.nationwide.co.uk/hpi/downloads/UK_house_price_since_1952.xls ) и потом начали расти уже до наших дней!..

Так почему рынкок московской недвижимости должен стать исключением?
Тем более, как я уже говорил, совсем свежо в памяти 35%-ое падение этого рынка в 1998 году...

[Вячеслав Н.У.]

Насчет фондового рынка согласен - мне временами действительно ХОЧЕТСЯ, чтобы он рос, но по объективным причинам этого не случается (несмотря на это шортить ОЧЕНЬ не люблю, хотя в отличие от лонга, на шорте еще ни разу не фиксировал убыток - только когда неправильно котировку вбил ). А прогнозы у меня в рассылке вообщем то "объективные" - я стараюсь представить мнению совокупного разума аналитиков или отдельных его представителей).

Насчет рынка недвижимости - ну НЕТ, НЕТ сейчас причин для его падения. Есть перекупленность, есть темпы роста, не вписывающиеся в "стандарты", есть различные мелкие предпосылки, но именно ПРИЧИН пока нет. И пока их не будет - рынок будет РАСТИ!!!

На следующий год прогнозы делать не буду, но еще раз скажу - кргда причины появятся мы их увидим - рынок недвижимости "медлителен" по своей сути. Увидим причины - по ним можно будет оценить степень влияния на рынок и глубину предполагаемой коррекции. 35% вниз? Мало шансов, мало вероятности, что повторится нечто подобное.

Насчет регионов - по большому счету в настоящее время это "Клондайк". Именно в настоящее время начинается процесс по вливанию инвестиций в крупные и "крупненькие" города России и даже небольшие городки, имеющие свои отличительные выделяющиеся и конкурентные преимущества! С точки зрения теории, рост цен в таких городах (если правильно выбрать город и объект инвестирования) превысит рост цен на аналогичный объект в Москве, как[ b]удачно[/b] выбранная акция второго/третьего эшелона превышает по доходности голубые фишки=)

[Анатолий Белоусов]

Спасибо, Вяеслав, за исчерпывающий ответ!!!
Хотя, во многом - мы просто опять не поняли друг друга...
Вы говорите, оказывается, о том, что не видите причин спада на рынке недвижимости "до конца этого года".
Но я подразумевал совершенно иное, я подразумевал именно долгосрочный прогноз -- на 5-7-10 лет вперед!!! Именно эти горизонты меня интересуют в плане крупного спада...

P.S. А что касается прогнозов на "до конца этого года", здесь мне видится замедление темпов роста цен, вплоть до полной их остановки к концу 2006 - началу 2007 г. и даже небольшой откатик может возникнуть... Хотя, как я уже говорил, такие близкие перспективы меня сейчас мало интересуют. Интересуют прогнозы на период от пяти лет и дальше...

Еще раз спасибо за Ваши мысли и пояснения!!!
Поживем - все сами увидим!..

[elli]

...
[color=#6633FF]... Спрос с Москвы перекинется на более дешевое подмосковье (что кстаи уже довольно давно происходит и процесс только ускорится). Под воздействием спроса цены будут опять таки расти...начнут догонять Москву...Москва сразу тоже вверх, отталкиваясь от роста цен в Подмосковье и так далее...

Насчет фразы "Москва тоже вверх, отталкиваясь"... А не повлияет на этот процесс общая для более-менее цивилизованных стран тенденция к переселению людей из центра в область? Во многих экономически развитых странах домА в рядом лежащих к крупным городам районах считаются намного более пригодными для жилья, чем центральные части городов, и соотвественно, более престижными и дорогим. Россия, конечно -- страна ОЧЕНЬ специфическая, но все же думаю, что полностью влияния этой тенденции не избежать даже такой своеобразной державе, как Россия...

Кроме того, (это уже из "общих соображений"), в России вообще чрезвычайно сложно что-то предрекать в этой области, потому что на механизм ценообразования недвижимости, помимо традиционных для любого рынка категорий ("спрос и предложение") влияют такие факторы, как "наличие нефтяной трубы", полный бардак в законодательстве при тотальной коррупции, наличие множества "горячих точек" на территории самой страны и ближайшего зарубежья (которое, к тому же в недавнем прошлом было частью этой самой страны и до сих пор несет на себе эти "ОТПЕЧАТКИ"), ну и т.д.
В общем, я, конечно, не эксперт в этой сфере, но все же почему-то кажется, что до серьезного обвала (или "быстрого сдувания") цен на недвижимость (а это, конечно в итоге неизбежно) в России пройдет еще, как минимум, несколько лет...